주택임대차보호법 대항력 최우선 변제금 알아보기
대항력 알아보기
- 대항력이 있다면?
- 제 3자에게 임차권 주장 가능
- 주택을 양수한 매수인이 임대인에 대한 지위 승계(임차인에게 나가라고 할수 없음)
- 보증금 전액을 다 받을때 까지 임대차 존속
- 경매 전에 대항력이 갖춰져있다면 소액보증금 최우선 변제 받을수 있음(경매시)
- 대항력+확정일자 모두 갖추었을시 후순위 권리보다 우선하여 변제 받을수 있음(경매시)
- 대항력의 판단
임대차는 채권 관계이지만 물권처럼 봐주는 것입니다.
그래서 주택 양수인에게 임차권을 주장 할수 있습니다.
대항력은 주택의 인도와 주민등록(전입신고) 완료시 생깁니다. 하지만 확정일자를 받지 않는다면 우선변제권은 보장되지 않습니다.
- 대항력의 발생 시점
주택의 인도와 주민등록(전입신고) 하면 그 다음날 00시부터 발생합니다.
따라서 주민등록한 날에 근저당권이 들어와 있다면 대항력은 그 다음날에 발생하기 때문에 근저당권이 선순위가 되어 우선변제에 어려움이 있습니다.
여러분은 임대차 계약시 특약사항으로 계약 이후부터 주민등록 후 7일 전까지 우선변제에 어려움이 있을 경우 계약은 무효로 한다는 특약을 넣어주어야 더욱 안전한 계약을 할 수 있습니다.
주택임대차보호법 최우선 변제금액 표
- 소액보증금 임차인이 되기 위해서는 가장 최우선이 되는 담보물권의 설정일을 기준으로 해당 지역과 소액보증금액의 범위 안으로 들어와야 최우선 변제금액을 받을수 있습니다.
- ex)2024년 1월 1일에 서울특별시에서 내가 계약할 주택의 등기부등본을 봤을 때 2018년 9월 30일에 근저당권이 들어와 있다면 최우선 변제금을 받기위한 보증금은 1억1000만원 이하여야 하며 받을수 있는 최우선 변제금액은 3700만원이 됩니다.
- 단, 주택 경매 매각가격의 1/2은 넘길수 없습니다.(주택임대차보호법 제8조 3항)
ex)위의 상황에서 경매 매각가격이 5000만원이 되었다면 내가 받을수 있는 최우선 변제금은 5000만원의 절반인 2500만원밖에 받을수 없습니다. - 따라서 주택임대차 계약을 할때에 시세도 봐야하며 경매매각 평균금액과 내가 받을수 있는 최우선 변제금액은 얼마인지도 알고 계약을 해야합니다.
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부동산 특별법
